Автор Алиса Иванова, в. Сега

Цените на имотите в последните 2-3 години растат с бързи темпове и в някои сегменти се доближават до пиковите си стойности от 2008 г. –  непосредствено преди финансовата криза, след която започна бърз спад.

Статистиката сочи, че имотите са най-скъпи от девет години насам. Само за последните три години имотите в София са поскъпнали средно с около 1/3. Това кара потенциалните купувачи да се замислят сериозно, преди да предприемат покупка на жилище.
Намаляването на лихвите по кредитите, както и липсата на алтернатива за вложения тласкат пазара непрекъснато нагоре.

Бумът при ипотечните кредити дори принуди БНБ да отправи предупреждение към трезорите да бъдат по-въздържани заради възможните рискове и да проучват по-внимателно клиентите си.

Според офертните цени например за столицата най-скъпи в момента са едностайните жилища със средна цена от 878 eвpo кв. м. Зa cpaвнeниe – пo вpeмe нa имoтния пик тe дocтигнaxa иcтopичecки вpъx oт 1037 eвpo – с 15% повече. Вторият най-скъп клас имоти са тристайните със средна цена от 877 евро кв. м. Те са по-близо до най-високата си цена от 2007- средно 939 евро кв. м. Разликата е само 7%. Двустайните апартаменти вървят при средни цени 862 евро кв.м. и са на 14% разлика от най-високата си стойност.

В столицата оживлението е най-осезаемо София вече се нарежда сред първите 20 от проучените 150 града в света с най-бързо растящи цени на жилищата и с увеличение от 11.3% от януари миналата до януари тази година дори задмина Сан Франциско, посочи консултантската компания Knigth Frank.

Само един източноевропейски град има по-висок резултат. Това е Будапеща, където жилищата са поскъпнали с повече от 15%. Данните на някои наши компании обаче сочат още по-високи стойности. Особено драстично е покачването в центъра на столицата. Според Smart Brokers през последните три години при цените в центъра е отчетен ръст с над 50%. Тенденцията, макар и със забавен темп, продължава и през първата половина на тази година.

Повишеното търсене на имоти у нас е една от предпоставките за покачването на цените. Интересът за инвестиция се обяснява и с рекордно ниските лихви по депозитите и по кредитите. Това стимулира предприемачите да „размразят“ проектите си от времето на финансовата криза, както и интереса на купувачите и към новото строителство, особено в поголемите градове като София, Пловдив, Варна, които отново се превърнаха в огромни строителни площадки.
Нарастването на цените на наемите също е предпоставка, която доведе до по-високия интерес за покупка на имот. При сегашните условия на банките месечните наеми често надвишават вноските по ипотеките, което предопределя избора.
За първите три месеца на тази година например сделките с недвижими имоти бележат ръст от 11.5%, показват данни на Агенцията по вписванията. За първото тримесечие на тази година са направени 5631 имотни продажби при 5023 за същия период на 2017 г.

Средната цена на жилищата в София през първите месеци на годината беше 1092 евро за кв. м при 1095 евро за кв. м за последното тримесечие на 2017 г., сочат последните данни на „Бългериън Пропертис“. Според агенцията растежът на БВП и доходите, както и все още ниските лихви по ипотечните кредити ще продължат да влияят положително на имотния пазар през 2018 г., но не с темповете от последните две години.
Динамиката на имотния пазар продължава и тази година, изтъкват и от агенция за недвижими имоти „Адрес“. „Броят на покупко-продажбите е сходен спрямо същия период на минaлата година. Ключов фактор отново са ниските нива на лихвите по ипотечните кредити. Очакванията за затягане на паричната политика и съответно повишаване на лихвите биха променили тенденциите на пазара у нас. Голяма част от клиентите използват настоящия момент за покупка, тъй като банковите условия им позволяват сключването на изгодна сделка. По отношение на цените вече наблюдаваме забавяне на растежа при не толкова атрактивните имоти, както и в кварталите с по-слаб интерес. При евентуално значително покачване на лихвите по жилищните кредити това би довело до отлив на търсенето, а оттам и до спад на цените“, коментира Гергана Тенекеджиева, оперативен директор на „Адрес“.

Според експертите

лятото е предпочитано за покупка и от българите, живеещи в чужбина, които съчетават ваканцията си у нас с огледи. Мотивите им за покупка са свързани с планирано завръщане в родината или търсене на вложение на спестените средства. В големите градове на страната доходността от подобна инвестиция може да достигне 4 – 5%, с което се превръща в много добра алтернатива на ниските лихви по депозитите, които са доста под 1%, а по разплащателните сметки на практика са отрицателни.

Сделките на „на зелено“ се увеличават, тъй като бъдещите купувачи имат свобода на избор по отношение на етаж, изложение и гледка. Покупката на ранен етап гарантира наличието на достатъчен брой паркоместа и гаражи, което е изгодно за домакинства с две или повече коли.
Сделките „на зелено“ винаги крият доза риск, но към момента няма сериозни поводи за притеснения. Ситуацията на пазара позволява успешното реализиране на проектите – няма икономически или политически сътресения, а кризата до голяма
степен „отся“ неопитните играчи, допълват още от „Адрес“.

Какво се търси в столицата?

По традиция най-засилен е интересът към южните квартали на София. Студентският град е предпочитан сред купувачите – средната цена е 956 евро за кв. м. и е най-изгодна в сравнение с останалите южни квартали. Там през първите три месеца на 2018 г. са купени най-много жилища по данни на „Бългериън Пропъртис“. Други популярни квартали са „Kpъcтoвa вaдa“ (1130 eвpo/кв. м), „Bитoшa“ (1045 eвpo кв. м) и „Mлaдocт 4“ (1080 eвpo/кв. м). Цените са по-високи в квартали с добра инфраструктура и добри транспортни връзки, като например в „Дървеница“, където расте предлагането на ново строителство при средни цени около 1050 евро кв. м. Интерес привличат и районите около метростанция „Опълченска“ и бyл. „Toдop Aлeкcaндpoв“, къдeтo имa пpeдлaгaнe нa нoвo cтpoитeлcтвo нa цeни oт oкoлo 1000 eвpo/кв. м. Най-скъпи в
столицата са жилищата в квартал „Лозенец“.

Освен „Младост“ и „Витоша“ в топ пет на най-предпочитани квартали според данните на друга голяма агенция – „Имотека“, са и „Манастирски ливади“. Заради достъпните цени и гледката към Витоша кварталът се оказва основен избор за мнозина желаещи да закупят първото си жилище, коментират от агенцията.

Има ли предел растежът?

Заради високите цени на пазара активността при луксозните имоти в ниския ценови клас – между 150 000 и 300 000 евро – бележи спад, отчетоха от Unique Estates.  Към тази категория се отнасят предимно апартаменти извън централните столични райони или по-малки жилища в центъра на София. Статистиката показва, че офертните цени на подобен тип жилища често достигат 2300–3000 евро/кв. м през последните месеци, което значително пречи на сключването на сделки.

„Подобни цени категорично не се приемат от купувачите и консултантите на недвижими имоти. Жилища за ремонт в центъра на София, които през 2017 г. не надхвърляха 1500 евро, вече се предлагат за 2000 евро/кв .м. Осъществяването на подобни сделки е трудно най-вече поради липсата на качествена поддръжка на предлаганите имоти. Отделно
покачването на цените води до изчезване на нишата за инвестиции в стари жилища за ремонт, което ще афектира значително пазара“, коментираха от компанията.

Варна вече достига столицата по цени на имотите. Оферти за панелни апартаменти в центъра достигат до 1000 евро на кв. м, показват данни на брокери, отчетени наскоро от imoti.net. С 10% са нараснали продажбите на имоти във Варна и региона през първото тримесечие на 2018 г. спрямо същия период на миналата година. „От началото на годината досега имаме издадени 110 разрешителни за строеж, предимно за жилищни сгради.

За сравнение – за цялата 2017 г.  разрешителните бяха 200“, обяснява главният
архитект на Варна Виктор Бузев, цитиран от „Инвестор“.  По думите му в града набират популярност сделките „на тъмнозелено“. „Става дума за продажби на имоти не в процеса им на строеж, а на етап проект, скица. Това обаче е много рисково“, предупреждава той.

ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ

По данни на БНБ отпуснатите от банките жилищни кредити растат все по-бързо и през май вече достигат 9.830 млрд. лв., с което годишният им ръст става почти 10%. За сравнение – през април той бе 9.1%, а в началото на годината – около 8%.
Освен ръста на цените увеличението се дължи и на факта, че в остро конкурентна среда някои банки вече предлагат лихви под 3%. Затова БНБ предупреди търговските банки да внимават с отпускането на жилищни кредити, защото сериозният растеж на цените на недвижимите имоти крие опасности. В доклада си за състоянието на банковата система през третото тримесечие на 2017 г. централната банка съветва кредитните институции да бъдат по-консервативни при финансирането на икономически сектори и агенти с високи нива на задлъжнялост. Освен това БНБ предупреждава, че повишението на цените на недвижимите имоти няма да трае вечно и банките не трябва да занижават изискванията си за здравословно съотношение между размера на новоотпуснатите кредити и стойността на ипотекираните имоти. Неотдавна Европейската
комисия също посочи страната ни като пример за тревожно надценен пазар на недвижими имоти в доклада си за прекомерните макроикономически дисбаланси. В България цените на жилищата растат с едни от най-ускорените темпове в Европа, което е обезпокоително на фона на високата задлъжнялост на бизнеса и домакинствата, смята Брюксел.

Засега агенциите за недвижими имоти твърдят, че пазарът се е успокоил и че двуцифрените ценови ръстове са само за имоти в най-предпочитаните квартали на София. Според бранша няма признаци за срив на имотния пазар.
Луксът – търсен, но невинаги достижим
От 2017 г. насам се наблюдава тенденция за ръст на цените на луксозните имоти, който е най-силно изразен в центъра на София, коментираха от агенцията за недвижими имоти Unique Estates за в.“Сега“. „Жилища в този район често достигат нива до 2300 евро/кв. м, а около Докторския паметник – до 2700 евро/кв .м. Ръстът в цените е заради несъответствието между търсенето и предлагането на висок клас имоти, което се наблюдава не само у нас, но и в международен план“, казва Весела Илиева, управляващ партньор в Unique Estates.

„Все повече купувачи осъзнават, че луксозният имот – с несравними характеристики, удобна локация и забележителна архитектура, е инвестиция в бъдещето. Друго предимство е наличието на уникални системи за домашна автоматизация, присъщи за високия клас жилища, които гарантират грижа и сигурност. Всички тези характеристики правят елитните имоти все по-търсени“, допълват от агенцията.
Въпреки общото икономическо оживление и ръста в доходите и кредитирането в България обаче пазарът на луксозни имоти отбелязва спад в активността през първите 6 месеца на 2018 г. Макар да се наблюдава увеличение от 30% в запитванията за висок клас имоти, купувачите и наемателите изпитват колебания за осъществяване на сделки заради бързото покачване на цените на пазара. Едновременно с това предлагането продължава да изостава спрямо търсенето.
Причината за това е липсата на качествено ново строителство, което да отговори на нуждите на купувачите, както и ограниченият избор от имоти в централните райони на София, търсени най-вече с инвестиционна цел.

Въпреки цялостния спад в активността на пазара на луксозни имоти през първото полугодие на 2018 г. се наблюдава лек ръст в продажбите във високия ценови сегмент – над 500 000 евро. Повишеният интерес към подобен тип жилища произлиза основно от нарастващия брой сделки с къщи. Интересът към покупка на къщи в кварталите в полите на Витоша е трайно висок, но ограниченото предлагане подтиква купувачите да се ориентират към алтернативи.

Тази тенденция води до засилено търсене на малки строителни парцели, подходящи за конструиране на еднофамилни къщи. Сделките, които се
осъществяват в този район, най-често варират между 100 000 и 150 000 евро, като най-голям интерес представляват имоти в кварталите по южната дъга на околовръстния път, „Драгалевци“, „Симеоново“ и старата част на „Бояна“. Тъй като парцелите в тази част на София са дефицитни, покупките се реализират бързо при разумни цени.

Висок се очаква да остане и интересът към покупки на ексклузивни къщи и резиденции, чиито цени надхвърлят 1-1.5 млн. евро, но в момента предлагането в този сегмент е ограничено поради големия брой сделки, осъществени през 2017 г.
Движение на пазара на луксозни имоти има и във Варна. Желаещите да се сдобият с нов дом са склонни да платят между 100 и 130 хил. евро, като срещу тази сума търсят жилище ново строителство. Най-търсени са луксозните имоти в града и околностите му.