Investor.bg, Снимка: Pixabay.com

В града се увеличават сделките на цена между 70 хил. и 100 хил. евро

Пазарът на жилищни имоти във Варна върви към уравновесяване след силния ръст на цените, започнал в края на 2016 г., благодарение на големия брой новозапочнати проекти и получени разрешения за строеж.

Само през първите шест месеца на 2018 г. общият обем от издадени разрешителни за строеж и започнато ново строителство в морската столица е около половин милион квадратни метра. Очаква се това да повлияе на предлагането, като експерти прогнозират забавяне на ръста и дори лек спад на цените на жилищата.

В последните пет-шест месеца много проекти в предпочитани райони във Варна получиха разрешение за строеж и хората започнаха смело да купуват в тези сгради, коментира пред Investor.bg Димитринка Костадинчева, регионален директор на АДРЕС Недвижими имоти Варна.

Според нея основните играчи в новото строителство са инвеститори, които са смятани за стабилни от клиентите, поради което се ползват с тяхното доверие и това им дава повече спокойствие, когато купуват „на зелено“. Около 20% от реализираните сделки от агенцията са за имоти ново строителство. В същото време клиентите, които продават имот, закупен с инвестиционна цел, са около 40%, а делът на хората, които се разделят с един имот, за да закупят друг, е около 15-16%.

Според Добромир Ганев, председател на Управителния съвет на Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ), интересът към придобиване на имоти „на зелено“ във Варна не е малък, тъй като сградите са по-добри, с подобрена функция и дизайн и привлекателна цена с възможност за разсрочване на плащането, без да се взема по-голям кредит. „Част от купувачите предпочитат да се включат в по-ранен етап от стартирането на даден проект с цел да получат по-изгодна цена, но има и такива, които се насочват към имоти с издаден акт 14 или 15, за да са по-спокойни и да не бъдат изненадани в някакъв момент от срив на пазара“, отбелязва Ганев.

Интересът към старо строителство и към районите, застроени с панелни блокове, също се запазва, като към тях се ориентират хора с по-ниски бюджети, които нямат възможност да придобиват имот в централните райони на града.

Данните на АДРЕС сочат, че основен дял в общите продажби имат двустайните и тристайните апартаменти, като около 40% от сделките се сключват на цена от 50 хил. до 70 хил. евро. Тази година се забелязва увеличение на сделките на цена между 70 хил. и 100 хил. евро, които държат дял от около 20% от общия пазар. Според Димитринка Костадинчева това се дължи на големия брой проекти ново строителство в посока Варна-Златни пясъци. „Този район свърза града с курорта и там имотите вече се използват за целогодишно живеене, има възможност и за реализиране на луксозни сгради. Хората се ориентират към тях и това вдига цената на покупките“, отбелязва Костадинчева.

Най-предпочитаните квартали във Варна са „Младост“ и „Възраждане“, които са и най-облагородените квартали в последните години в близост до центъра, но все пак извън територията на централната градска част. „В тях се живее много комфортно и хората ги предпочитат. Там е концентрирана и голяма част от новото строителство“, казва Костадинчева.

Предпочитани райони са и квартал „Левски“, Окръжна болница и Цветен квартал заради подобряването на инфраструктурата в района – подновяване на Околовръстния път, ремонт на булевард „Левски“, който се очаква да облекчи трафика в централната градска част. В последните няколко месеца се забелязва също ново строителство и раздвижване на пазара в центъра на града и в Гръцката махала.

80% от сключените сделки са за имоти за живеене, а делът на сделките с инвестиционна цел е около 17%. По отношение на имотите, закупени с инвестиционна цел, Добромир Ганев отбелязва, че напоследък в България се отчита най-високата инфлация в последните пет-шест години, а имотът винаги е бил добра защита от подобни инфлационни процеси. Според него ако тенденцията за покачване на инфлацията се запази, тя може да повлияе на пазара на имоти.

На наемния пазар във Варна клиентите са предимно студенти и семейства, които са се преместили от по-малко в по-голямо жилище, или пристигат в града от вътрешността на страната и първата стъпка е да заживеят под наем. Служители на големи компании, които са съсредоточили бизнеса си в града, са сред наемателите на по-скъпи имоти. Костадинчева отбелязва, че в последно време се наблюдава раздвижване на пазара на офис и складови площи под наем и това според нея е признак, че икономиката на града се развива.
Чужденците вече не са фактор на пазара на недвижими имоти във Варна и района. „При чуждите граждани, предимно хора от Русия и другите бивши съветски републики, говорим основно за продажба на инвестициите, които са направили в предишни години“, отбелязва Костадинчева. Данните на АДРЕС сочат, че много семейства от Търговище, Шумен и Добрич инвестират в жилище във Варна, като те са насочени главно към покупка на имот в нова сграда.

Добромир Ганев също е на мнение, че вътрешната миграция е един от най-сериозните фактори, които влияят на пазара във Варна, тъй като градът е третият по големина притегателен център в страната след София и Пловдив. „Към Варна вече се насочват и граждани от Северозападна България – Монтана, Плевен, Ловеч. Освен това градът е вторият по големина университетски център, което също оказва много сериозно влияние на пазара“, допълва той.

Данни на Агенцията по вписванията в началото на седмицата показаха силен ръст на броя на сделките във Варна както на тримесечна, така и на годишна основа при относително забавяне в останалите големи градове в страната. Според Добромир Ганев причината за това е, че Варна изоставаше в последно време от София и Пловдив по бърз ръст на броя на сделките. Възможно е също така в този период да са вписани повече сделки „на зелено“, които са били реализирани по-назад във времето. „Считам, че няма сезонност в бизнеса с имоти във Варна, но въпреки това е възможно през летния период българи, които работят в чужбина, да са използвали летните си отпуски за придобиване на собственост. Преди това те са проучили пазара, много често изпращат свои роднини на огледи и обичайно през юли, август или септември идват, за да закупят имота с инвестиционна цел“, казва Ганев.

Според Костадинчева в края на летния сезон хората обичайно са готови за инвестиция. Освен това подобряването на инфраструктурата и ръстът на новото строителство вероятно също са оказали влияние за увеличаването на броя на сделките.

Ганев подчертава, че пазарът за Черноморието като цяло тази година е изключително добър за разлика от предходните години. „В периода между 2013 и 2017 г. бяхме свидетели на постоянен спад на цените и броя на сделките. Сега почти никъде няма понижение – в Балчик и Каварна сделките за деветмесечието се увеличават с 4%, в Несебър с 11%, ръст има също в Поморие и Царево, както и в зимните курорти Разлог и Банско“, казва той. Според него повишеният интерес не се дължи толкова на чуждестранни граждани, придобиващи имоти, а по-скоро на привлекателността на офертите, които са накарали много българи да се насочат към възможността за закупуване на ваканционен имот.

Очакванията на Костадинчева са пазарът да се уравновеси, а броят на сделките леко да се забави в сравнение с третото тримесечие, тъй като продавачите в града се увеличават по-бързо, отколкото купувачите. „Смятам, че ще има успокояване на пазара. Повлияни от общия импулс за сделки, понякога продавачите обявяват имотите на доста висока цена, но по време на преговорите са все по-склонни да правят отстъпки от цените“, отбелязва тя.

Добромир Ганев не очаква сериозни промени на пазара на недвижими имоти до средата на следващата година не само във Варна, а и в другите големи градове в страната. „Някои колеги предвиждаха по-малко сделки, но това не се оправда. В София все още имаме ръст, който за деветмесечието достига до 2%, в столицата са сключени почти 20 хил. сделки. В Пловдив, Бургас, Варна има ръст или съвсем лек спад. Ръстът за цялата страна е 1%“, отбелязва той.

Във връзка с очакваното повишаване на основния лихвен процент от Европейската централна банка (ЕЦБ) догодина, което вероятно ще доведе до покачване на лихвите по ипотечните кредити, Ганев коментира, че то вероятно ще бъде много плавно и в дълги интервали за разлика от Федералния резерв, който започна да увеличава основната си лихва на всеки три месеца още от миналата година. „За ЕЦБ се твърди, че покачването ще бъде с 0,25% на всеки шест месеца, т.е. става дума за плавен преход“, подчертава той.

Според Ганев обаче пазарът на недвижими имоти навлиза в цикъл на увеличено строителство, който ще повиши предлаганата продукция. „В София например цифрата за първите шест месеца на тази година е 1,1-1,2 млн. кв. м разгъната застроена площ под формата на разрешения за строеж и започнато ново строителство. Ако приемем, че площта на едно жилище е средно 80 кв. м, излиза, че голяма част от обема от сделки за една година от порядъка на 25 хил. се генерира само в тези 1,2 млн. кв. м ново строителство, което е започнало или предстои да започне. Предполага се, че този интерес на инвеститорите към строителство на жилищни имоти ще окаже благотворно влияние за уравновесяване на цените“, отбелязва Ганев.