Investor.bg

2019 г. ще е трудна заради забавянето на икономическия растеж и очакваното плавно покачване на лихвите
2018 г. е почти история. Вижте кои са най-значимите събития и тенденции от политическия и икономически живот в България и по света през последните 12 месеца в специалната секция на Investor.bg „Икономиката през 2018 г.“.

След рекордната за българския пазар на бизнес имоти 2017 г., когато общият обем на инвестициите достигна малко над 1 млрд. евро главно благодарение на продажбата на най-големите търговски центрове в София, тази година офисите оправдаха очакванията и се оформиха като водещ сегмент на пазара.

Общата стойност на инвестиционните сделки през първата половина на 2018 г. (последния период, за който са налични данни) достигна близо 400 млн. евро и е малко вероятно да се доближи до равнището от миналата година. Международните купувачи все още преобладават пред българските, но консултантски компании в областта на бизнес имотите отчитат отлив на интереса на чуждестранни инвеститори към пазара у нас заради високите цени на предлаганите активи и липсата на качествени мащабни проекти.

Миналата година основен двигател бяха южноафриканските фондове, но в същото време западноевропейските инвеститори се отдръпват от пазара, констатира консултантската компания Cushman&Wakefield Forton.България все още трудно се конкурира за тези капитали с други източноевропейски пазари като Румъния, Унгария и Полша, които предлагат по-добро съотношение между цена на привлечения ресурс и доходност.

Консултантски компании в сферата на бизнес имотите предупреждават, че след периода на силен ръст 2019 г. ще е трудна заради забавянето на икономическия растеж и очакваното плавно повишаване на лихвите, но ефектът едва ли ще се усети още в първите месеци на новата година.

Офиси на фокус

Големите сделки на пазара на бизнес имоти през 2018 г. бяха сключени в офис сегмента с преобладаващи местни инвеститори или компании от Централна и Източна Европа. През първото полугодие общият обем на сделките на пазара на офис площи е 250 млн. евро, или над два пъти повече спрямо същия период на 2017 г., като очакванията са да достигне 500 млн. евро до края на годината.

Най-голямата сделка на офис пазара не само през 2018 г., а изобщо в годините след кризата, беше придобиването през юли на бизнес центъра Megapark от фонда за инвестиции в имоти Lion’s Head, в който основен акционер е южноафриканският фонд Old Mutual. Сделката се оценява на близо сто милиона евро. Преди това Lion’s Head придоби от партньора си, българската група AG Capital, офис сградата „Полиграфия“ на Цариградско шосе.

Втора по стойност в офис сегмента тази година беше сделката за „Милениум център“, която през лятото беше придобита от Обединена българска банка и застрахователното дружество ДЗИ, част от белгийската група KBC, за близо 55 млн. евро. Продавач беше строителната компания НИКМИ.

А в края на април полското дружество GTC се сдоби с офис комплекса Sofia Tower, част от Mall of Sofia. На наемния пазар най-голямата сделка с офис площи през 2018 г. беше сключена от компанията Concetrix, която нае 11 500 кв. м в бизнес сградата Advance Business Center, която се изгражда именно от GTC и се очаква да бъде завършена през първото полугодие на 2019 г.

Ограниченото предлагане на първокласни офис площи и активното търсене доведоха през третото тримесечие на 2018 г. до повишаване на наемните цени в София със 7,1% спрямо предходните три месеца, което постави българската столица на първо място в Европа. Така към края на 2018 г. наемите на офис сгради клас А с централно местоположение достигат между 14 и 15 евро на кв. м, сочат данни на консултантската компания Cushman&Wakefied Forton.

Според експерти обаче тази тенденция да се обърне, тъй като пазарът вече е близо до точката на насищане, а предлагането се очаква значително да нарасне през следващите години.

По данни на Forton изграждащите се офис площи в София към края на годината са близо 440 хил. кв. м, като близо 240 хил. кв. м се очаква да бъдат завършени до края на 2019 г. Над 40% от площите в строеж вече са отдадени под наем. Към края на 2018 г. делът на свободните офиси се движи в рамките на 9,5-9,6%, като и през следващата година не се очертава рязко покачване.

Както и в предишни години компаниите от IT и BPO сектора, както и центровете за споделени услуги са основен двигател на пазара на офис площи. Като нова тенденция на офис пазара в София се очертават споделените офиси, които достигат 27 хил. кв. м и се превръщат във все по-значим фактор на пазара. Към момента те съставляват само 1,5% от общото предлагане, но сегментът се разраства бързо и Cushman&Wakefield Forton очаква тези площи да се увеличат с 50% до края на 2019 г.

Затишие на пазара на търговски площи

След като през 2017 г. южноафрикански фондове придобиха трите най-големи мола в София, тази година още два търговски центъра в столицата смениха собствеността си. В края на април Mall of Sofia на бул. „Александър Стамболийски“ беше придобит от GTC в сделка за 90 млн. евро. Тя отбеляза завръщането на полската компания на пазара на търговски площи у нас, след като през пролетта на 2017 г. групата се раздели с моловете си в Бургас и Стара Загора и се насочи към офис сегмента със строителството на две офис кули в близост до Бизнес парка в „Младост“.

Испанският фонд за инвестиции в недвижими имоти Squircle Capital придоби Bulgaria Mall в сделка, която включва и свързаната с него офис кула Infinity Tower.

Активни в сегмента на търговските центрове бяха също Пловдив и Варна. В края на ноември в Града под тепетата отвори врати обновеният Plovdiv Plaza с площ от 35 хил. кв. м, с което търговските центрове там станаха общо три. А до края на 2022 г. се очаква да се появи и четвърти – този на южноафриканския фонд NEPI Rockcasle, който миналата година придоби в София Paradise Center и Serdika Center. В началото на май компанията обяви официално началото на строителството на търговския си център в Пловдив, а инвестицията в проекта възлиза на 150 млн. евро.

През 2019 г. с нов мол ще се сдобие и Варна. Става дума за Delta Planet Varna, който ще отвори врати на 28 март на площ от 40 хил. кв. м. Зад инвестицията в проекта, оценявана на 120 млн. евро, стоят сръбската компания Delta Real Estate и АП Инвест на предприемачите Ангел Ангелов и Петър Дудоленски.

С новите проекти общото предлагане на площи в молове в страната към средата на 2019 г. се очаква да надхвърли 810 хил. кв. м. През новата година инвестициите в развитие на ритейл паркове ще са ключова тенденция на пазара на търговски площи, прогнозира Forton.

Отново в София британското дружество Hystead Limited, собственост на Hyprop Investments и PDI Investment Holdings, което през октомври 2017 г. придоби търговския център The Mall, купи през юни помещението на Carrefour в търговския център. То стоеше празно след затварянето на магазина и обявяването в несъстоятелност на българското дружество, което държеше правата за страната. Преустройството започна през октомври и се очаква да завърши за около шест месеца, стана ясно от отчета на Hystead за първото полугодие.

Делът на незаетите търговски площи в София през 2018 г. беше около 9%, но се очаква да намалее до около 5% през 2019 г. Наемите в търговските центрове достигнаха 34 евро на кв. м за помещение от 100-150 кв. м и 52 евро на кв. м за аналогична площ на търговска улица по данни на Cushman&Wakefield Forton.

При търговците голямо раздвижване се очертава в сегмента на достъпната мода, където вече е в ход експанзията на нови за пазара брандове като Pepco и KiK Textilien. Много от вече работещите на пазара брандове също планират разрастване, подкрепено от ръста на продажбите им през последните години.

Индустриални имоти – стабилизиране

Динамиката на пазара на индустриални имоти през 2018 г. се определяше главно от навлизането на компании от автомобилния сектор и леката промишленост. Пример за това са германските компании Voss Automotive в Баховица, Ловешка област, Leoni в Плевен, както и на турския производител на кабели Sarkusuysan и белгийците Kreon, които избраха Шумен. В същото време компанията за микроелектроника Melexis обяви планове да удвои производствените си площи в София. Разширение правят и Witte Automotive в Русе, където се планира и нов завод за автомобилни тапицерии.

Чуждестранните компании са привлечени най-вече от по-ниските оперативни разходи и наличните все още свободни ресурси на пазара на труда в определени региони в северната част на страната.

През 2018 г. бяха въведени в експлоатация или започнати значителни обеми от логистични сгради, а значими ползватели на този вид площи изградиха собствени бази и освобождават заеманите сгради, поради което на пазара се появиха допълнителни свободни квадратури. Това спомогна за преодоляване на недостига на модерни площи, който дълго време преследваше сегмента на индустриалните имоти у нас. През третото тримесечие равнището на свободните логистични площи достигна 2,5% и се очаква в идните месеци да надхвърли 5%. Сред значимите завършени проекти през 2018 г. бяха новата производствена и логистична база на Talar Foods в Индустриален Парк София Изток, както и собствената складова база на 3PL оператора Cargo Partner в района на НПЗ Искър.

Наемите на първокласни имоти достигат около 4 евро на кв. м в София при доходност от 8,75%.

Пазарът на индустриални площи извън София остава активен, основно благодарение на търсенето на компаниите за производство на авточасти и електроника.